親から受け継いだ借地権（他人の土地を借りて建物を持つ権利）付きの家を、兄弟姉妹で相続したまま何年も動かせずにいる。誰も住んでいないのに地代だけは毎月出ていき、話を切り出しても兄もしくは弟の一人は返事をしない。売ろうと地主に相談したら、渋い顔をされてそのままになっている。共有になった借地権をめぐる相談は、たいていこうした膠着状態から始まります。

この状態が動かない理由は、一つではありません。借地権を売るには地主の承諾が要り、共有者がそろって売るには全員の同意も要ります。しかも、仮にその二つをくぐり抜けても、買い手の側に銀行の借入ができないという市場の事情が待ち構えているのです。

本記事では、不動産コンサルティングの立場から、共有になった借地権に固有の三つの壁を整理し、そこから現金化にたどり着くための順序の組み立て方を解説します。
なお、本記事は、更新のある普通借地権（旧法の借地権および借地借家法の普通借地権）を前提としています。実務で扱う借地権の大半は平成4年8月以前に設定された旧法の借地権です。定期借地権の場合は残存期間の満了で権利が終了するため、価格の考え方などが異なります。

共有になった借地権｜相続した時点では、問題がまだ見えない

借地権が共有になるのは、ほとんど全てが相続によるものです。厄介なのは、相続した時点では問題が表面化しておらず、売却を考え始めて初めて壁が現れるという点にあります。
借地権を複数人で持つ状態は「準共有」と呼ばれる
土地や建物のような「物」を複数人で持つ状態を共有というのに対し、借地権のように所有権以外の権利を複数人で持つ状態は準共有と呼ばれます（民法264条）。呼び名は違っても、共有に関する民法の規定が原則としてそのまま準用されるため、同意の要否や分割請求の仕組みは共有と同じように考えて差し支えありません。
ただし、後に説明しますが準用の対象から外されている条文があり、そこに借地権ならではの行き詰まりが生まれるのです。

相続で引き継ぐだけなら、地主の承諾は要らない

借地人が亡くなり、相続人が建物と借地権を引き継ぐ場面では、地主の承諾は必要ありません。相続は亡くなった方の地位をそのまま受け継ぐ包括承継であって、権利を他人に譲り渡す譲渡にはあたらないからです。
そのため、遺産分割をしないまま相続人全員の共有状態で置いておいても、地代さえ払っていれば地主との関係に問題は生じません。この「何も起きない期間」が、問題の発見を遅らせるのです。

動かそうとした瞬間に、二つの壁が同時に立つ

事態が変わるのは、誰かが「売りたい」と言い出したときです。借地権を第三者に譲り渡すには地主の承諾が必要であり（民法612条1項）、共有者がそろって売却するには共有者全員の同意も必要になります（民法251条1項）。
単独で借地権を持っている人なら、一定のハードルはあるものの、地主との交渉さえまとまれば売れます。共有の場合はそこに身内の合意という別種の交渉が加わり、しかも両方そろわなければ意味がありません。以下、それぞれの壁を順に見ていきます。

一つ目の壁｜地主の承諾なしでの単独処分は現実的にはできない

地主の承諾が必要だという原則そのものは、共有か単独かで変わりません。変わるのは、その原則が誰にどう影響するかという部分です。
自分の持分だけなら、他の共有者の同意なく売ることができます。ところが一人が勝手に売れば、他の共有者まで借地権を失いかねません。この食い違いが一つ目の壁です。

持分を処分すること自体は、一人でできる

共有者は、自分の持分については他の共有者の同意なく処分できます。借地権が共有でも同じで、自分の持分を誰かに譲ること自体に他の兄弟姉妹の許可は要りません。
「話がまとまらないなら、自分の分だけ売って抜けたい」という発想が出てくるのは、この建前があるためでしょう。理屈のうえでは通ります。しかし、借地権では、この判断が思わぬ結果を招きます。 また、持分を単独で処分することには、相続で取得した土地を自分の勝手な判断で売ってしまって良いのかという心理的な壁と、単独で売ると安くなりすぎるという経済的な壁という2つの壁もあります。

共有者どうしで持分を動かす分には、解除に結びつきにくい

一方、持分を動かす相手が身内であれば、話は変わります。
そもそも譲渡に地主の承諾が求められているのは、見知らぬ相手が借地人になることで地主が不利益を受けるのを防ぐためです。裏を返せば、地主との信頼関係を壊すとまではいえない譲渡であれば、承諾がなくても地主に対する関係で有効なものとして扱われます（最高裁昭和45年12月11日判決）。共有者どうしで持分をやり取りする場合や、同居している家族に譲る場合が、その典型です。

もっとも、解除が最終的に認められないとしても、地主から裁判を起こされること自体が時間と費用の負担になります。共有者の間で持分を動かす場合も、事前に地主へ話を通しておくに越したことはありません。
つまり、持分を外に売るよりも、まず共有者の内側で一人にまとめるほうが安全です。この順序が望ましい理由は、後に説明するローンの問題からも裏づけられます。

二つ目の壁｜全員の同意がそろわないとき、借地権では打つ手が限られる

共有の難しさは、一人でも同意しなければ売却が止まる点にあります。これ自体は共有不動産に共通する話です。しかし、借地権の場合は、同意がそろわないときに使える制度まで限られているという事情を抱えています。

借地権ごと売る判断だけが、極端に重い

共有者が全員そろって借地権を売るには、共有者全員の同意が必要です。一人が反対すれば、あるいは態度を保留し続けるだけで、売却の話は止まってしまうのです。
一方、日常的な管理にあたる事柄は持分価格の過半数で決められます。地代の支払いや建物の修繕は、多数派が判断すれば足ります。使い続けることは多数派でできるのに、手放す判断だけは全員一致が求められるわけです。この差が、誰も住まない家に地代を払い続ける状況を生んでいます。

連絡が取れない共有者がいても、「所在等不明共有者」の制度は使えない

共有者の一人と連絡が取れないという事態には、令和3年の民法改正で対応する制度が設けられました。裁判所の関与のもとで、所在の分からない共有者の持分を他の共有者が取得できる制度（民法262条の2）と、その持分も含めて第三者に売る権限を与えてもらえる制度（同262条の3）です。
ところが、この二つの制度は「準共有」には準用されません。民法264条に、準用の対象からこれらを除く括弧書きが置かれているためです。
つまり、同じ「連絡が取れない相続人がいる」という状況であっても、対象が土地の所有権であれば制度を使って解決できるのに対し、借地権では同じ方法が取れません。この違いは見落とされやすく、注意が必要です。

建物も共有になっており、権利関係が二重になる

さらに、借地上の建物も同じ相続人たちの共有になっているのが通常です。建物の持分と借地権の持分は、切り離して動かせません。
そのため、持分を単位として何かをしようとすると、建物の共有関係と借地権の準共有関係を同時に整理する必要があります。買い手の側から見れば、権利関係を確認するだけでも手間のかかる物件です。
さらに、地主の側まで共有になっていれば、承諾を出す判断が地主の共有者間の合意にかかることになり、こちらが足並みをそろえても交渉が進まない事態が起こります。

共有物分割で解消できるのか｜借地権に特有の限界

話し合いで決着がつかない共有は、裁判所に分割を求めて解消できます。借地権の準共有も、その対象です。ただし、実際に使える方法は限られており、手続き上の空白も残されています。

土地のように切り分けることはできない

共有を解消する方法として最初に思い浮かぶのは、現物を分けてそれぞれの単独所有にする現物分割でしょう。しかし借地権では、この方法は現実では使えません。
一つの借地契約を複数に切り分けることになるうえ、分けた後の土地が細長くなったり道路に接しなくなったりすれば、地主にとっての不利益も生じます。建物が分割線をまたいでいれば、そもそも線を引く場所がありません。仮に判決を得られたとしても、地主との間に新たな争いを生む結果になりかねないのです。

実務で選ばれるのは、一人に集約して代償金を払う方法

現実的な方法は、共有者の一人が借地権を取得し、他の共有者にその価値に見合う金銭を支払う形です（全面的価格賠償）。借地権の共有をめぐる裁判でも、この方法が選ばれるケースが多くを占めます。
権利が一人にまとまれば、その後は単独所有の借地権と同じ扱いになります。売却するにしても地主と交渉するにしても、窓口が一つになる利点は小さくありません。

裁判所に分割を求めるだけなら、地主の承諾は要らない

意外に思われるかもしれませんが、共有物分割の判決を得るために地主の承諾は必要ありません。地主は分割の手続きに参加できますが（民法260条）、意見を述べられるにとどまります。
とりわけ、一人に集約して金銭で清算する形であれば、地主から見て借地人が変わるだけで実害は生じにくいといえます。そのため裁判所も、地主の意向に縛られずに判断できると解されているのです。共有者だけで決着をつける道は、法的には開かれているのです。

集約した持分については、借地非訟が使えない

問題はその先にあります。借地権には、地主が承諾しない場合の備えとして借地非訟という手続きが用意されています。勝ち負けを判決で決めるのではなく、裁判所が調整役として承諾に代わる許可を出す手続きです。
ところが、この借地非訟には持分の譲受けを許可するという類型がありません。共有物分割で争っている最中に譲渡許可を申し立てても、取り上げてもらえないのが実情です。
競売で借地権付き建物を取得した場合には、取得後に許可を申し立てる特則が置かれています（借地借家法20条）。しかし共有物分割には、こうした事後の手続きがありません。判決で権利を一人に集約できても、地主の承諾を得られる保証がないまま進むことになります。
そのため、分割の手続きと並行して、地主から承諾を得る努力を続けておく必要があります。法的な手続きだけを進めても、売却までたどり着けるとは限りません。

三つ目の壁｜共有の借地権には、買い手のローンがつかない

ここまでは当事者の側の事情でした。しかし共有の借地権が動かない最大の理由は、買い手の側にあります。金融機関の融資が使えないため、そもそも買える人がほとんどいないのです。
抵当権の設定命令を出す借地非訟はない
（借地非訟の対象）

借地権そのものは、担保に取れない

融資の話が難しくなる出発点は、借地権が抵当権の対象にならないという点にあります。抵当権を設定できるのは不動産の所有権のほか地上権と永小作権に限られ（民法369条）、現在流通する借地権の大半を占める賃借権はここに含まれません。
そのため金融機関が担保に取れるのは、借地上の建物だけです。土地の価値を当てにできない以上、評価額は低く抑えられます。地主から承諾書を得られるかどうかも、審査の条件に加わるのが通常です。
しかも、この承諾書を地主が出してくれない場合、それを裁判所に代わってもらう手段がありません。借地権には、地主が承諾しないときに裁判所の許可を求める借地非訟という制度がありますが、その対象は譲渡や増改築などに限られており、抵当権の設定は含まれていないためです。地主が首を縦に振らなければ、そこで話が終わります。
不動産鑑定の実務でも、賃借権は流通性に制約があり、抵当権の対象にもならないことから、担保価値の減退する権利として位置づけられています。単独所有の借地権であっても、購入者の資金調達は所有権の物件より難しいのが実情です。

共有持分となると、融資はほぼ望めない

その借地権が共有で、しかも売りに出るのが持分だけとなると、融資はまず下りません。持分を買っても建物を自由に使えるわけではありません。いつ現金に換えられるかも分からない権利を、金融機関が担保として評価することは難しいのです。
つまり、持分を買える相手は現金で動ける人か業者に限られます。共有の借地権の持分に価格が付きにくいのは、権利が複雑だからというだけでなく、買い手が資金を用意する手段を持たないという理由が大きいわけです。

結果として、買い手は現金で動ける相手に限られる

大手の不動産会社は、権利関係の整理された物件を優先します。共有持分を買い取る業者はもともと限られており、そこに借地権が重なれば、引き受けられる相手はごくわずかです。
裏を返せば、権利を一人にまとめてしまえば、借地権付き建物という通常の商品として市場に出せます。買い手が住宅ローンを組める余地も生まれ、価格の付き方も変わってきます。一人に集約してから売るという順序は、法的な安全のためだけでなく、価格を成立させるためにも必要なのです。

現金化までの段取りをどう組むか

共有が絡む借地権では、どの手段を選ぶかより、何を先にやるかが結果を左右します。順序を誤ると、時間をかけたわりに手取りが増えないという事態になりかねません。

売る前に、権利を一人に集約しておく

最も確実なのは、共有者の一人に借地権を集約してから売却に向かう順序です。地主との承諾交渉は一度で済みます。買い手から見た物件の内容も分かりやすくなり、住宅ローンを使える買い手が候補に入ってきます。
課題は、集約する側が他の共有者に支払う代償金をどう用意するかです。ここで資金の当てがないまま話を進めると、合意そのものが成立しません。

全員が売却に前向きなら、集約の手間は省ける

共有者の意思が最初からそろっているなら、集約を経ずに借地権をまとめて第三者へ売る道が取れます。全員が売主として名を連ねれば、買い手にとっては単独所有の借地権を買うのと変わりません。
この場合も地主の承諾は避けられないため、承諾の見通しを先に確かめてから買い手を探すのが現実的でしょう。買い手を見つけてたとしても承諾でつまずけば、話は振り出しに戻ります。

地主が買い手になる可能性を先に探る

地主に借地権を買い取ってもらう、あるいは地主と足並みをそろえて土地全体を売る道もあります。この場合、買い手が手にするのは借地権の付いていない土地に近い形になるため、ローンの制約という問題は生じにくくなります。
このとき欠かせないのが、地主との交渉窓口を一本化しておくことです。兄弟姉妹がそれぞれ別々の話を持ち込めば地主の不信を招き、まとまる交渉もまとまらなくなります。

弁護士と不動産会社は、どの段階で組むべきか

共有になった借地権では、出口をどう作るかが、遺産分割や共有物分割の内容そのものを左右します。そのため、法律の専門家と不動産の専門家が手を組むタイミングは、他のケースより早くなります。

誰に集約するかの判断は、法律だけでは決まらない

どの共有者に権利を集約するかは、代償金を用意できるか、集約後に住み続けるのか売るのか、売却時の税負担がどう変わるかによって答えが違ってきます。法律上はどの共有者に集約しても成立する以上、判断材料は法律の外にあるわけです。
弁護士が分割の枠組みを組み立てるのと同じタイミングで、不動産会社が売却時の手取りの見通しを示すことができれば、後から覆らない設計になります。逆にこの順序が崩れると、成立した合意が実行の段階で動かなくなります。

代償金の資金源が売却代金になる場合は、順序の設計が要になる

集約に必要な代償金を、集約後の売却代金から支払うという組み立てを取るケースは少なくありません。この場合、いくらで売れるか、いつ売れるかという見込みが、分割の条件そのものを決めることになります。
買い手の確保が法的手続きの前提になるという逆転が起きるため、弁護士だけで進めることも、不動産会社だけで進めることもできません。当社が扱ってきたのは、まさにこの種の一筋縄ではいかない不動産です。共有や借地権が絡んで一般の市場に乗らない物件でも、引き受け手を見つけられる買主網を独自に築いてまいりました。弁護士の先生からご紹介いただいた案件も数多く手がけております。

まとめ｜何から手をつけるかで、結果は大きく変わる

共有になった借地権には、地主の承諾と共有者全員の同意という二つの壁が重なります。加えて、所在の分からない共有者に対応する制度が準共有には及ばず、権利を一人に集約しても地主の承諾を担保する手続きがないという空白も抱えています。そのうえ買い手にはローンがつかず、持分のままでは価格が付きません。
それでも、権利を一人にまとめてから売る順序を踏み、法的手続きと買い手の確保を並行させれば、現金化にたどり着く道は開けます。動かないまま地代を払い続けるより、早い段階で法律と不動産の両面から見通しを立てることが、結果として手取りを大きく左右するのです。兄弟姉妹で持ったままの借地権をどう動かすか、まずは見通しだけでも知りたいという段階で構いません。当社までお声がけください。