当社が担う
不動産コンサルティング
【対不動産所有者】本来の価値を発揮していない「不良資産化している不動産」問題の解決を目指すコンサルティング
【対不動産所有者】遊休不動産の不動産利活用にかかるコンサルティング
【対資産家】不動産投資にかかるコンサルティング
当社が担うのは①を中心とした
コンサルティングです
不動産の本来の価値を最大限に引き出すことは、所有者様にとって重要な課題です。しかし、さまざまな要因により、その価値を十分に発揮できずにいる物件も少なくありません。当社では、このような不良資産化した不動産に関する問題を専門的に扱うコンサルティングサービスを提供しております。
所有者様の立場に立ち、長期的な視点で資産価値を最大化する戦略をご一緒に考えてまいります。
特 徴
四谷不動産コンサルティングは
都市部における不動産問題の
最良のパートナーです
四谷不動産コンサルティングは、都市部の複雑な不動産市場において、お客様のパートナーとして確かな実績を重ねてまいりました。都心ならではの高度な土地利用、厳しい規制、激しい競争など、都市部特有の課題に取り組んででおります。プロフェッショナルチームが、お客様のニーズに寄り添いながら最適なソリューションを提供いたします。
四谷に在住20年の
地元を熟知した不動産会社
経験豊富な専門家が、丁寧にお話をうかがい、最適なアドバイスを提供いたします。
借地権問題
①『 借地権者』が抱える問題
②『 地主』が抱える問題
地代は固定資産税等を基準とした水準が妥当とされていることから著しく低い地代収入しか得ることができません。また、借地権が付着している土地の価値は単純に底地として売却すると著しく低い価格でしか取引されません。
不動産共有
問題
共有のため、自由に維持管理・売却ができない
不動産の共有は、維持・管理、または処分において、対応すべき課題によっては共有者全員の合意が必要になるなど、対応が難しいです。また、相続を経て親族間で共有になる場合は、近い間柄であるからこそ慎重な解決が求められます。当社は将来を見据え共有の解消に関わる提案をします。
不動産相続
問題
所有者が高齢：認知問題、相続、老人ホーム等の資金対応が不安だ
空き家
問題
実家が空き家になり、管理や処分に困っている
四谷不動産コンサルティングなら
あなたのお力になれます
圧倒的なヒアリング力
お客様のニーズを的確に把握することが、問題解決への第一歩と考えております。当社では、豊富な経験と専門知識を活かし、お客様の言葉の背景にある真の課題を探し出します。丁寧な傾聴・質問から表面的なご要望だけでなく、潜在的なニーズまでも汲み取った上で総合的な解決策をご提案いたします。
家族経営事業に精通した
国家資格のコンサルタント
当社は不動産の資格以外にも家族経営事業に精通した中小企業診断士の資格も保持しているコンサルタントが所属する企業です。最新の法律や市場動向に精通し、高度な専門知識を有しています。土地の活用・価値の最大化といった経営目線で、信頼性の高いアドバイスをご提供します。
借地権問題の実績多数
借地権の問題は法律的にも、心理的にも複雑です。貸主・借主共にそれぞれの思いや事情が絡むため、単純な不動産売買の経験では解決できない問題がほとんどです。当社の代表は大地主をクライアントにした経験を持ち、多数の借地権問題を解決した実績があるため、多くの事例に対応することが可能です。
代表は四谷在住20年
当社の代表は、四谷に20年間在住しており、地域の変遷を肌で感じてきました。この経験は、地域特性を理解し、将来性を分析する上での大きな強みとなっています。四谷の隠れた魅力や、今後の発展が期待できるエリアなど、統計データだけでは分からない貴重な情報をお客様にお届けします。地域に根ざした知識と愛着を持って、最適な不動産選びをサポートいたします。四谷の街を次世代に繋ぎたいその思いでお客様と接します。
なぜ不動産問題は
解決が難しいのか？
解決が難しく
誰も手をつけたがらない
不動産問題は、複雑な権利関係や法的制約、さらには感情的な要素が絡むケースが大半です。そのため解決には高度な専門知識だけでなく、豊富な経験が不可欠です。多くの不動産業者は解決の糸口が見えにくく、リスクも高いため、こうした難しい案件を避ける傾向にあります。しかし、当社はこうした困難な課題にこそ、真摯に向き合い、解決への道筋を見出す努力を惜しみません。
長期案件のため
大手が手をつけたがらない
不動産問題の多くは、短期間での解決はほとんどできません。権利関係の整理や交渉、法的手続きなど、時間を要する作業が多く含まれるためです。大手不動産会社は、効率性や収益性を重視するあまり、こうした長期案件を敬遠します。しかし、当社は長期的な視点で問題に取り組み、お客様と共に粘り強く解決策を模索します。時間をかけてでも、最適な結果を導き出すことに注力いたします。
専門知識が必要なため
対応できる業者が限られる
不動産問題の解決には、民法、借地借家法、都市計画法、建築基準法など、多岐にわたる法律知識が必要です。さらに、不動産にまつわる法律だけでなく、税務や金融の知識も求められることが多々あります。こうした幅広い専門性を持つ人材を擁する業者は限られており、ほとんどの不動産会社では対応ができません。当社は、各分野のエキスパートと連携し、複合的な視点から問題解決にアプローチします。
四谷不動産コンサルティングが
選ばれるポイント
代表が最後まで
専属サポート!
当社では、お客様の案件を代表自らが最初から最後まで一貫して担当いたします。担当者が変わることによる情報の齟齬や対応の遅れを防ぎ、常に迅速かつ的確な対応を心がけています。長期にわたる案件でも、安心して任せていただける体制を整えています。
不動産問題は簡単には解決しない
難易度の高い不動産問題は関係者が多く、心理的な要素も複雑に絡んでいます。当社は、長期的な信頼関係構築を重視し、時間をかけて丁寧にコミュニケーションを取り、お客様のニーズ・状況の変化に柔軟に対応いたします。
お客様の利益を最優先
当社は投資家等に約束した年間予算等を組んでいないため、短期的な利益を追求する売却を前提とした提案はしません。最優先事項は、短期的な利益よりも、お客様の長期的な満足と信頼です。
不動産問題は家族問題
難易度の高い不動産問題の多くは家族・親族間の問題です。当社の代表はファミリー事業の専門家であることから、家族・親族の立場、経済環境、心理的な状況などを総合的に判断し、関係者が納得する妥当な提案と交渉を進めることが可能です。
四谷不動産コンサルティング
サービスメニュー
借地権に関わる
ご相談
相続に関わる
ご相談
相続人が複数いる場合、遺産分割の話し合いが難しく、売却や活用が滞るケースが少なくありません。相続税の支払いも重荷となり、不動産の本来の価値を活かせないケースが大半です。
不動産共有に
関わるご相談
複数人が共有する不動産はそれぞれの共有者の意見が一致しなければ、売却や開発が進められません。共有者間のトラブルが発生しやすく、円滑な運用が難しいため、結果的に不動産の価値が下がることがあります。
空き家に関わる
ご相談
空き家は管理が行き届かず、建物の劣化や周辺環境への悪影響を及ぼす可能性が高くなります。また、放置された空き家は犯罪や火災のリスクも増加し、地域全体の不動産価値に悪影響を与えることが珍しくありません。
道路に関わる
ご相談
不動産が接する道路が狭い、または未舗装である場合、車両の通行やアクセスが困難になります。これにより、不動産の利用価値が制限され、住居や商業施設としての魅力が減少し、価値が下がるケースがあります。
境界に関わる
ご相談
近隣に関わる
ご相談
騒音、悪臭、治安の悪さなど近隣環境が悪い場合、住み心地や資産価値が大きく損なわれます。周辺施設の状況や近隣住民とのトラブルも、潜在的な価値を低下させる要因の一つです。
所有者不明土地・
建物のご相談
所有者が不明な土地や建物は売買や開発が事実上不可能であり、放置されることが大半です。適切な管理が行われず、周辺地域にも悪影響を及ぼし、不動産の価値を損ないます。
第三者による占有に
関するご相談
不動産が第三者に不法に占有されている場合、所有者の権利が侵害され、利用や売却が難しくなります。法的措置を取るにも時間とコストがかかり、その間に不動産の価値が減少することがほとんどです。
生活インフラ（水道 ・ガス等）のご相談
生活インフラが整っていない不動産は、居住や商業利用ができません。水道、ガス、電気などの基本的なインフラがない場合、建物を利用するために多額の費用がかかり、その結果として不動産の価値が低下します。
事故物件に関わる
ご相談
事故や事件が発生した物件は、心理的な抵抗があるため、買い手が付きにくく、需要が減少します。売却価格が低く抑えられ、不動産の本来の価値を発揮できません。
地中埋蔵物に関わる
ご相談
地中に埋蔵物がある場合、開発や建築に多大な影響を与えます。発見された埋蔵物の除去や調査に時間と費用がかかり、場合によっては法的な制約も発生し、土地の利用価値が大きく制限されます。
頼れる不動産会社を
お探しなら
短期的な課題解決の支援のみならず、顕在化していない・直面化に抵抗感のある問題を長期的なかかわりの中でお客様と一緒に試行錯誤をし望ましい形を実現したいと考えています。
会社概要
代表プロフィール
1972年5月生まれ。
1997年慶應義塾大学経済学部卒、住友商事株式会社財務部等を経て、2000年にアクセンチュアのパートナーらとコンサルティング会社設立。2008年に当社設立、代表取締役に就任。
資格等
中小企業診断士、宅地建物取引士、新宿区特別商工相談員
所属
東京都中小企業診断士協会 (ファミリービジネス研究会、不動産コンサルティング研究会)
新宿区中小企業診断士会 / 中小企業診断士三田会
自己PR
これまでの経験からマネジメントと協力態勢を築きながら、ステークホルダーとの交渉に臨み、問題の解決を実施。また、中小企業診断士のファミリービジネス研究会に所属し、常に最新のファミリービジネスの動向をフォロー。
事業計画に沿った経営を支援するほか、適宜現実に即した形で計画の修正を行うことが可能。また、前向きな事業計画のみならず、ディフェンシブな計画を経営者と共に構築し、計画移行する経験も有す。
これまで事業再編、M&A、資金調達、不動産問題の解決等の直接交渉を実施し、交渉を成立。
キャリアを通じて、実務を共に行った信頼できる専門家とのネットワークを保持。中小企業診断士のネットワークを活用して、チーム編成しプロジェクトへの参画をすることも可能。
都市部の大地主のコンサルティングを約4年実施してきたことから、不動産事業に強みを持つ。
学 歴
1996年3月まで
イギリスランカスター大学経済学部に留学
2022年4月
武蔵野大学人間科学部人間科学科心理学専攻入学
2024年3月
武蔵野大学人間科学部人間科学科心理学専攻卒業
職 歴
アクセンチュアパートナーらを確立
キャリアの原点と当社の特徴
住友商事にて財務部でのキャリアをスタート。2000年にアクセンチュアのパートナーであった森田啓介氏と共にコンサルティング会社を設立し、大企業、ファミリー企業、ベンチャー企業の支援を行い、主には会社の事業再編やM&Aを主導的に実施。2008年に当社を設立し、代表取締役に就任。近年は企業やファミリーにとっての重要な資産である不動産のコンサルティングを学ぶ機会を得て、現在は心理学・カウンセリングを導入することにより、重要資産と心の問題を含む総合的なコンサルティングを遂行中。
短期的な課題解決の支援のみならず、顕在化していない・直面化に抵抗感のある問題を長期的なかかわりの中でクライアントと一緒に試行錯誤し望ましい形を実現したい。
免許・資格
2022.3
宅地建物取引士登録
宅地建物取引業 東京都知事（1）第111162号
2024.4
中小企業診断士登録
2024.8
認定経営革新等支援機関 認定
2024.10
M&A支援機関 登録
2025.1
不動産コンサルティング技能試験 合格
実績
- 地代供託の解消と生活困難者支援：借地権付き木造アパート問題を解決した事例
一筆上の土地に借地権付建物が2戸あり、一つは借地人の自宅、もう一つは木造アパートでした。借地人は長期間地代を供託しており、地主との間で合意が得られない状態が続いていました。木造アパートには生活保護受給者6名が居住しており、建物の老朽化や安全性が懸念される中で、居住者の生活維持が重要な課題でした。この状況を解決するため、借地人との交渉を重ねて地代供託の原因を特定し、双方が納得できる条件で合意を形成しました。また、行政機関や福祉サービスと連携し、アパート居住者の住み替えを円滑に進めた上で、老朽化した建物を解体。土地の有効活用につなげることで、社会的配慮と経済的合理性を両立した解決を実現しました。
- 無断売買と解除権時効成立がもたらす複雑化：相続人35人と占有者が絡む借地権問題
借地権付建物を無断で売買され、登記まで行われていた案件です。地主側は信頼関係破壊の法理に基づく契約解除を行わなかったため、解除権の時効が成立してしまいました。その後の調査で、借地権付建物の登記上の所有者は既に亡くなっており、相続人が35人にのぼることが判明しました。さらに、現在その建物を占有している人物は登記上の建物所有者とは異なり、借家契約の存在も確認できませんでした。このように権利関係が複雑化した状況の中、地主側は適切な法的手続きと関係者全体への対応が求められる難解な案件でした。
- 地代未払い問題を活用した交渉術：時効の援用を阻止し借地権付建物を安価に取得した事例
20年前の地代未払いが発覚した案件です。未払い当時の借地人は既に亡くなっており、その相続人3名が借地権付建物の所有者となっていました。相続人は地代未払い分について時効の援用を試みようとしましたが、地主側は交渉を重ね、時効の援用をさせない状況を作り出しました。その結果、未払い地代を交渉材料として借地権の売買価格を調整し、借地権付建物を市場価格よりも安価に購入することに成功しました。この解決により、地主側は長年の未払い問題を終結させると同時に、経済的な利益を得る結果を実現しました。交渉力と法律的知識を駆使した成功事例です。
- 接触困難な借地権問題を突破：粘り強い交渉で4筆400坪の土地を最大活用した成功事例
4筆で400坪を超える土地の案件です。そのうち2筆には借地権付建物が存在し、借地人はいずれも地代を供託しており、接触が困難な状況でした。地主側は粘り強く連絡を試み続けた結果、一方の所有者の子息との交渉が開始されました。この交渉を突破口として、一気に話が進み、もう一方の借地人の特徴を掴み、信頼関係を構築することに成功。双方の借地権付建物を購入する合意を取り付けました。その後、4筆すべての土地をまとめて最大限に有効活用する計画を実行し、土地の経済的価値を大幅に向上させることができました。粘り強い交渉と信頼構築が成果を生んだ事例です。
- 相続人7名・海外在住者を含む複雑案件を解決：解決金方式で借地権返地を実現した成功事例
交渉中に借地権付建物の所有者が亡くなり、相続人が7名となった案件です。そのうち2名はヨーロッパに在住しており、全員との連絡調整が必要な状況でした。相続人の一人から、地代がこれ以上発生することや建物の維持管理が困難であることを理由に、早期の解決を望む声が上がりました。地主側はこの意向を受け、解決金方式での交渉を進め、相続人全員の同意を取り付けて返地を実現しました。これにより、相続人は維持負担から解放され、地主側も土地の所有権を取り戻すことができました。複雑な相続関係を整理し、迅速かつ円満に解決した成功事例です
- 相続人13名の複雑問題を調停で解決：借地権売却を通じて完全所有権を確保した成功事例
借地人が死亡し、相続人が13名にのぼった案件です。そのうち数名が相続放棄をしたものの、残りの相続人は応答がない状況でした。地主側は、応答のあった相続人の一人に相続調停の申し立てを勧め、交渉を進めました。その結果、借地権付建物の売却代金を相続人全員で均等に分配することで合意を得ることに成功しました。この解決により、相続人は地代や維持管理料の負担から解放され、地主は土地の完全所有権を獲得。さらに、土地を最有効使用できる状態に整えることができました。相続人間の調整と法的手続きを適切に組み合わせた解決事例です。
「東京アライアンスアドバイザリー」のロゴを基に、背景色を銅色に変更したデザインです。
この銅色には緑が混ざり、青銅を意識した色合いとなっています。
この特性は、不動産である土地や建物にも通じるものがあります。
十分なメンテナンスや管理を怠れば、草木が生い茂り、
資産としての価値が失われてしまいます。
共に取り組むことを大切にしています。
このロゴには、その願いとコンサルティングにおける当社の使命が込められています。
会社概要
屋号
四谷不動産コンサルティング
運営会社
代表取締役
樋口 力敏
設立
2008年5月
住所
東京都新宿区四谷三栄町 3-7
森山ビル西館 402号室
電話
FAX
03-6273-2763
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