地主さんが所有する土地を借りて、借りた土地の上に家を建てられる権利である「借地権」。

何もしないで契約期間が満了すると、法定更新（いわゆる自動更新）となり、借主さんは再び20年の長期間にわたって土地を借り続けることになります。

更新の時期は、借主さんにとって借地権と向き合うよい機会にもなると当社は考えます。
そこで今回は、借地権の契約期間満了時の選択肢についてお話します。

契約の更新時期？

借地権の更新時において、まず確認しておきたいのがそもそもの「更新時期」です。

土地賃貸借契約書に「土地賃貸借の期間は、〇〇年〇〇月〇〇日から◻︎◻︎年間とする」と記載があれば更新時期を確認できます。また、複数回更新している場合も、存続期間をそのまま引き継ぐため、更新時期を把握可能です。

ただし、現存する借地契約のなかには、非常に古いものも多く、そもそも契約書が残っていないケースも少なくありません。契約書が残っていない場合には、以下のような方法で根拠を突きとめて、更新時期を推測し、地主さんと確認・合意を得る必要があります。

• 法務局から登記事項証明書を取り寄せる
• 地代を支払ってきた証明を提示する

ただし、法務局でのやりとりや必要書類を集めるのは慣れていないと簡単ではありません。

更新は初めて？

土地賃貸借契約の存続期間は、20年や30年という長期にわたります。
そのため、前回は親の世代で更新を迎えており、今回初めて借地の契約更新をする方も珍しくありません。

借地権は不動産のなかでも専門性が高く、初めて契約更新をする場合には「具体的に何をしたらいいのか」「どのような注意点があるのか」などわからないことが多いでしょう。

また、そもそも地主さんと話したことがなく、地主さんのお顔がわからない人も少なくありません。

契約期間満了時の選択肢

借地権を更新するタイミングは、借主さんにとって資産組替えのタイミングであり、借地権について検討できるチャンスでもあります。

まず第一に、借地権は今の借主さんだけの問題ではありません。
借地権の更新を考える上で、次の20年後に更新するのは今の権利者ではなく、子や孫に世代交代している可能性もあります。

さらに、借地上に建てられた建物を売却するには、地主さんの承諾が必要ですので簡単には売却できません。

地主さんの承諾を取らずに売却すると、土地賃貸借契約が解除される理由になります。

借地権を手放したいと考える人の理由として、以下の内容が挙げられます。

• 相続のために不動産を現金に変えておきたい
• 老人ホームに移るための資金を確保したい
• 引っ越したいので自宅を売却したい
• そもそも誰も住んでおらず地代や管理コストだけかかるので手放したい

上記のような理由があったとしても、地主さんから売却の承諾が取れなければ、更地にして返還しない限り、対応が面倒な借地権と関わり続けることになります。

また、借地権を更新して持ち続ける場合には、次の20年の間に迎えるであろう建物の建て替えや増改築において地主さんの承諾が欠かせません。

借主さんが地主さんとの関係性が作れていなければ、スムーズに承諾が取れない可能性もあります。

さらに、建物の建て替えには建替承諾料が必要であり、なかには高額な承諾料を要求してくる地主さんもいらっしゃいます。

借地権の更新に悩んでいる借主さんは、専門家へ相談してみましょう！

借地権の更新は20年や30年に1回ですので、初めて更新する方も少なくありません。

また、どのように対応していいかわからずに、流れるままに更新する方もいるのではないでしょうか。

しかし、借地権は次の世代や建物の状態のことまで考えて、更新するのかしないのかを決めることが大切です。

20年間は長いので家族構成は変わりますし、建物の劣化も進みます。

借地権の更新のタイミングは、借主さんにとって後々のことを考えられるよい機会ですので、じっくり検討してみてください。

また、借地権問題に十分対応できる不動産会社は多くありません。簡単には解決できない借地権問題は、長期間かけて解決していくことが大切です。

弊社は、すぐに解決できない場合も長い期間をかけて相談者とお付き合いしますので、ぜひお気軽にご相談ください。

※法的な問題に関するお悩みは、専門の弁護士にご相談いただきますようお願い申し上げます。