不動産を相続したときは、法務局で所有権移転登記（相続登記）を申請する必要があります。この手続きをすることによって、いわゆる不動産名義は被相続人（亡くなった人）から相続人へと変わります。
令和6年4月からは相続登記が義務化され、定められた期限内に手続きを行う必要があります。ここでは、相続登記に必要な書類につき、法務局での申請方法も含めて詳しく解説していきます。
相続登記の基本と必要書類
相続登記は複雑な手続きに見えますが、必要書類と手順を理解すれば決して難しいものではなく、専門家に頼らずとも申請は可能です。まずは相続登記の基本的な仕組みと、なぜ必要なのかを確認していきましょう。
不動産相続登記とは
相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった際に、その所有権が移転することを登記簿に記載する手続きです。対象となる不動産は土地や建物で、マンションの区分所有権なども含まれます。相続が発生すると、法律上は自動的に権利が承継されますが、登記簿上の名義を変更するためには別途この手続きが必要となります。
相続登記が必要な理由
令和6年4月1日から、相続登記は義務化されました。これは近年、所有者不明土地問題が社会問題となっていることが背景にあります。相続登記を怠ると、不動産の所有者が分からず公共事業の妨げになるだけでなく、災害時の復旧・復興にも支障をきたす恐れがあるほか、空き家問題が発生した場合に誰に対応を求めて良いかが分からず問題が大きくなることもあります。そのような背景から法改正により相続開始を知った日から3年以内に申請する必要があり、正当な理由なく申請を怠ると過料の対象となることがあります。
また、相続登記をしないまま放置すると、次の相続が発生した際に相続人の特定が困難になるなどして、手続きがより複雑になってしまう点にも注意が必要です。
相続登記の種類別・必要書類一覧
相続登記には、大きく分けて「遺産分割協議による登記」「遺言書による登記」「法定相続分による登記」の3つのパターンがあります。それぞれ必要な書類が異なりますので、自分のケースに該当する書類を確認していきましょう。
遺産分割協議をした場合の必要書類
遺産分割協議による相続登記では、登記申請書のほか、戸籍謄本等の基本書類に加えて、不動産などの取得について合意した内容をまとめた「遺産分割協議書」も必要です。これを含めて準備する書類を整理すると、下記の通りです。
- 記入済みの登記申請書（＋相続関係説明図）
- 遺産分割協議書（相続人全員の実印押印）
- 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本、除籍謄本
- 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票
- 相続人全員の戸籍謄本（被相続人死亡後のもの）
- 不動産を取得する相続人の住民票
- 相続人全員の印鑑証明書
- 最新年度の固定資産評価証明書
被相続人および相続人の戸籍謄本は、相続関係を説明するために必要です。被相続人については、死亡の証明として住民票の除票を用意します。遺産分割協議書には実印を使用し、その証明書も添付します。
遺言書に沿って取得するときの必要書類
遺言による相続登記では、遺言書の種類によって必要書類が変わってきます。公正証書遺言の場合は、公証役場で作成された正本または謄本を用意します。一方、自筆証書遺言や秘密証書遺言の場合は、家庭裁判所での検認済証明書が必要です。ただし、法務局の保管制度を利用している場合は、遺言書情報証明書で代用できます。
上記を踏まえて必要書類を整理すると、次のようになります。
- 記入済みの登記申請書（＋相続関係説明図）
- 公正証書遺言の正本または謄本、検認済証明書つきの遺言書原本
- 被相続人の死亡を証明する戸籍謄本、除籍謄本
- 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票
- 遺言により不動産を取得する人の戸籍謄本
- 不動産を取得する相続人の住民票
- 最新年度の固定資産評価証明書
戸籍謄本については、被相続人の死亡および相続人と被相続人との関係がわかるものが揃えば問題ありません。そのほかの書類については、遺産分割協議をする場合に準じます。
なお、遺言執行者（※遺言または家庭裁判所の選任により遺言の実現にあたる人物）がいる場合は、その人の印鑑証明書と、家庭裁判所で選任された場合は審判書も必要です。また、法定相続人以外への遺贈の場合は、相続人全員の印鑑証明書も追加で必要となります。
法定相続分で取得するときの必要書類
法定相続分による相続登記は、相続人のなかの一人がほかの相続人の同意なく申請できる方法です。ほかの相続人と連絡がとれないケースや、法定相続分を持分割合とする共有名義での登記の際に利用します。必要書類については、遺産分割協議をする場合と概ね共通です。
- 記入済みの登記申請書（＋相続関係説明図）
- 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本、除籍謄本
- 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票
- 相続人全員の戸籍謄本（被相続人死亡後のもの）
- 相続人全員の住民票
- 相続人全員の印鑑証明書
- 最新年度の固定資産評価証明書
法務局での手続きの流れ
相続登記の手続きは、基本的に「事前準備」「申請書作成」「提出」の3つのステップで進めていきます。それぞれの段階で必要な作業と注意点を確認していきましょう。
事前準備と必要書類の確認
まず登記事項証明書を取得して、登記簿上の表示を確認します。これは申請書作成時に正確な不動産表示が必要となるためです。次に相続人を特定するため、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本等を収集します。書類収集の際は原本還付制度を利用すると効率的です。この制度を使えば、一度取得した書類を他の相続手続でも使用することができます。
登記申請書の作成方法
登記申請書は法務局のホームページから様式をダウンロードできます。登記の原因欄には相続開始日（被相続人の死亡日）を記載し、登記内容欄には取得する権利の内容を明記します。添付書類は漏れがないよう一覧表を作成して確認するとよいでしょう。登記識別情報は不要ですが、委任状による代理申請の場合（司法書士などに依頼する場合）は、申請人の住所・氏名を正確に記載する必要があります。
法務局への提出方法と手続き
相続登記の申請は、窓口への書類持参か郵送で行います。オンライン申請も可能ですが、戸籍関係書類などは電子文書に対応していない提出書類については、別途郵送が必要です。郵送申請の場合は、書留郵便で送付し、返信用封筒を同封する必要があります。補正（申請内容の修正）の指示があった際は速やかに対応し、登記完了後はその証明と登記識別情報通知書を確実に受け取ることが重要です。
まとめ
相続登記は令和6年4月から義務化され、3年以内の申請が必要となりました。手続きの種類は、遺産分割協議、遺言、法定相続分の3パターンがあり、それぞれ必要な書類が異なります。
登記申請の方法や必要書類は、土地の権利の種類や、相続の状況、遺言の内容によって変わることがあります。不安があるときは、専門家に相談するのがベターです。
